En el ámbito de la construcción y la propiedad horizontal, una práctica recurrente ha sido la inclusión de cláusulas que exoneran al denominado «Propietario Inicial» del pago de las expensas comunes. Esta figura, generalmente asociada al constructor o al fideicomiso a través del cual se desarrolla el proyecto, ha encontrado en los reglamentos de propiedad horizontal un mecanismo para eludir una obligación que, por ley, es inherente a la titularidad de un bien privado sometido a este régimen. Sin embargo, la Corte Constitucional ha dejado claro que tales prácticas no solo carecen de fundamento legal, sino que además contravienen principios esenciales del régimen de propiedad horizontal establecido en la Ley 675 de 2001.

 

La problemática de las cláusulas exonerativas

 

En la actualidad, es común que los constructores o propietarios iniciales incluyan en los reglamentos de propiedad horizontal disposiciones que los liberan del pago de las expensas comunes. Estas cláusulas, aunque aparentemente aceptadas por los compradores en el momento de la adquisición de los inmuebles, generan una situación de desequilibrio que perjudica a los copropietarios. La modificación de estos reglamentos exige un quórum elevado —al menos el 70% de los coeficientes de la copropiedad—, lo que dificulta su corrección. Además, los afectados se ven obligados a recurrir a largos y costosos procesos judiciales para anular estas disposiciones.

 

Un análisis detallado de la Ley 675 de 2001, revela que no existe ninguna disposición que autorice a los propietarios de bienes privados a eximirse del pago de las expensas comunes. Por el contrario, esta obligación es un deber fundamental e irrenunciable para todos los titulares de unidades privadas dentro de un régimen de propiedad horizontal. Cualquier cláusula que pretenda exonerar a un propietario de este deber carece de validez legal y debe considerarse como no escrita, tal como lo establece el parágrafo primero del artículo 5 de la mencionada ley.

 

La posición de la Corte Constitucional

 

Recientemente, la Corte Constitucional se pronunció sobre este tema en la Sentencia C-463 de 2024. Aunque decidió inhibirse de emitir un fallo de fondo sobre la demanda de inconstitucionalidad presentada contra el artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 2001, dejó en claro que la normativa no faculta a los propietarios iniciales para exonerarse del pago de las expensas comunes. El Alto Tribunal reiteró que este pago es un deber imperativo establecido por la ley, destinado a garantizar la administración, conservación y mantenimiento de los bienes comunes.

 

En su análisis, la Corte señaló que la interpretación sistemática de la Ley 675 de 2001, no permite que los reglamentos de propiedad horizontal incluyan cláusulas que eximan a los propietarios, en especial a los constructores o propietarios iniciales, de contribuir al pago de las expensas comunes. Además, destacó que estas cláusulas, cuando implican un abuso del derecho en relaciones de consumo, pueden ser objeto de acciones ante la Superintendencia de Industria y Comercio o mediante procesos judiciales específicos.

 

Puntos clave de la Sentencia C-463 de 2024

 

1. No hay exoneración posible: La Corte Constitucional afirmó que los reglamentos de propiedad horizontal no pueden incluir cláusulas que eximan a los propietarios iniciales del pago de las expensas comunes.

 

«(…) En efecto, como se precisa seguidamente, la expresión que se acusa, interpretada de manera sistemática, no autoriza a los copropietarios, en particular, a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios o propietarios iniciales, a establecer cláusulas en el reglamento que los exonere total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes (…)»[1]. (Resaltado fuera del texto).

 

2. El deber de contribuir es irrenunciable: Los copropietarios de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal están obligados a contribuir al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de los bienes comunes. Este deber es esencial para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal.

 

«(…) El artículo 29 de la Ley 675 de 2001, en el que se contiene el apartado normativo que se demanda, reitera el deber de los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal de contribuir al pago de las expensas necesarias que se causan por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes (expensas comunes).

 

(…)

 

32. Así, el objeto del citado deber, esto es, el de contribuir al pago de estas expensas, comprende la contribución al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de las áreas comunes de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los términos del artículo 3 de la ley en cita^[30]. Estas expensas son fundamentales para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal e integran el régimen jurídico especial de este tipo de propiedad, en el que coexisten estos bienes con aquellos de dominio particular. (…)[2]» (Resaltado fuera del texto).

 

3. Cláusulas abusivas: Las cláusulas que exoneran a los propietarios iniciales del pago de expensas, son consideradas abusivas y pueden ser impugnadas mediante acciones de protección al consumidor o procesos administrativos sancionatorios.

 

«(…) En atención a lo expuesto, la interpretación que el demandante le adscribe al apartado que acusa no es cierta, ya [sic] no es posible inferir que autorice que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren total o parcialmente a los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido a este régimen especial del pago de las expensas comunes.

 

(…)

 

Asimismo, en los casos donde estas prácticas impliquen un abuso del derecho en relaciones de consumo[34], es posible recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de la acción de protección al consumidor (artículos 57 y siguientes de la Ley 1480 de 2011) o mediante la solicitud del inicio de una actuación administrativa sancionatoria (artículos 59 y siguientes de la Ley 1480 de 2011)[35]. En todo caso, se reitera, el control judicial de aquel tipo de cláusulas abusivas no es objeto de la acción de inconstitucionalidad sino de este otro tipo de actuaciones judiciales y administrativas que escapan a la competencia de la Corte Constitucional».[3] (Resaltado y subrayado fuera del texto original).

 

Conclusión: un llamado a la justicia y la equidad

 

La Sentencia C-463 de 2024, representa un avance significativo en la protección de los derechos de los copropietarios y consumidores. Aunque la Corte Constitucional no se pronunció de fondo sobre la demanda de inconstitucionalidad, su análisis refuerza la idea de que las cláusulas exonerativas carecen de sustento legal y deben ser eliminadas de los reglamentos de propiedad horizontal. Este fallo es un llamado a los operadores de justicia para que, de manera automática, dejen sin efectos estas disposiciones, aplicando lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 5 de la Ley 675 de 2001.

 

 

 

Jeisson Vásquez Torres 

Socio

 

 

 

[1] Ibid.

[2] Ibidem.

[3] Corte Constitucional. Sentencia C-463 de 2024. M.P. Antonio José Lizarazo Ocampo.